Nous vous indiquions le 16 mai 2020 les éventuelles parades juridiques offertes au preneur à bail commercial pour échapper au paiement des loyers commerciaux en période de fermeture administrative liée à la COVID 19.  Les premières jurisprudences éclairent davantage le sujet.

Le caractère inédit de la crise sanitaire et son impact sur l’économie amène à des raisonnements juridiques nouveaux.

Pas d’application de la force majeure

De manière constante et comme nous l’avions indiqué, les décisions rappellent que l’ordonnance  n°2020-306 du 25 mars 2020 n’a pas pour objet de suspendre l’exigibilité des loyers permettant au bailleur de poursuivre sur le principe leur recouvrement forcé.

Ainsi, dans deux décisions en date du 26 octobre 2020 (RG n°20/53713 et RG n°22/55901), le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS a,  pour reprendre nos moyens exposés le 16 mai 2020 :

  • Ecarté l’application de la force majeure aux motifs que cette théorie n’est pas applicable relativement à l’obligation de payer une somme d’argent ;
  • Ecarté le manquement de l’obligation de délivrance des locaux, le contexte sanitaire qui n’est pas imputable au bailleur ne pouvant en lui-même constituer un tel manquement du bailleur ; 

L’obligation de bonne foi

C’est en revanche sur l’obligation de bonne foi que le juge a considéré que l’action en référé provision initiée par le bailleur apparaissait sérieusement contestable. Le juge a rappelé que les contrats doivent être exécutés de bonne foi ce dont il résulte que les parties sont tenues en cas de circonstances exceptionnelles de vérifier si ces circonstances ne rendent pas nécessaire une adaptation des modalités d’exécution de leurs obligations respectives.

Le juge adopte un raisonnement propre à chaque cas d’espèce au regard le cas échéant des concessions des parties pour négocier de bonne foi les modalités d’exécution de leur contrat  en présence des circonstances particulières liées à la crise sanitaire.   

C’est ainsi que le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS avait cet été fait droit à la demande en paiement des loyers dans un cas où le bailleur n’avait pas exigé leur paiement immédiat dans les conditions prévues au contrat. Le bailleur avait ainsi proposé un aménagement des loyers échus et le report de l’échéance d’avril à la réouverture des commerces. Le locataire n’avait quant à lui jamais sollicité expressément de remise de dette.  Au regard de ces éléments, le juge des référés a considéré que le bailleur avait ainsi exécuté ses obligations de bonne foi et a fait droit à la demande de provision (TJ PARIS, 10 juillet 2020, n°20/04516).

Nous ne pouvons au regard de ces éléments qu’encourager les bailleurs à faire preuve de souplesse.  Du côté du locataire, il lui appartiendra de tenter de négocier avec son bailleur en justifiant de sa situation.

Cette exigence de négociation préalable est d’autant plus importante que la bonne foi semble manifestement être le seul critère d’exigibilité ou non des loyers commerciaux en ces temps de crise sanitaire et de fermeture administrative des commerces.

Plus récemment, et sur le fond, la cour d’appel de GRENOBLE a fait droit à la demande de paiement du bailleur rejetant le moyen tiré de la force majeure en l’absence d’irrésistibilité mais aussi l’application de la théorie du fait du prince aux motifs qu’elle ne concerne que les rapports entre une personne publique et son contractant (CA GRENOBLE, 5 novembre 2020, RG n° 16/04533).   

Théorie de l’imprévision

Plus récemment, néanmoins, le juge des référés du Tribunal Judiciaire de PARIS (TJ PARIS, RG n°20/55750, 21 janvier 2021), a, pour faire échec au constat d’acquisition de la clause résolutoire eu égard à l’existence de contestations sérieuses, visé les dispositions de l’article 1195 du Code civil. Il sera rappelé que l’article 1195 du Code civil prévoit que ; ” Si un changement de circonstances imprévisibles lors de la conclusions du contrat rend l’exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n’avait pas accepté d’en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant”.

En l’espèce, de manière habile, le juge des référés saisi d’une demande de constat de la résiliation du bail et d’expulsion pour loyers impayés a jugé que “la société S. peut sans contestation sérieuse se prévaloir de la survenance des circonstances imprévisibles visées par ce texte, le maintien de mesures de police pendant la période de réouverture des restaurants l’ayant empêchée de démarrer l’exploitation de son restaurant conformément à ses prévisions, et d’amortir ainsi le coût des lourds travaux d’aménagement du local commercial engagés début 2020. Il appartiendra au juge du fond de déterminer si la société S. peut s’appuyer sur les dispositions de l’article 1195 du Code civil pour lui demander une adaptation du contrat pendant cette période. Ainsi il ne peut être jugé en référé, compte-tenu de l’existence de circonstances imprévisibles ainsi que des négociations engagées, que les loyers échus pendant cette période du troisième trimestre 2020 sont exigibles en intégralité, et que par conséquent leur non paiement peut servir de fondement à une demande d’acquisition de clause résolutoire'”.

Entre l’exigence de bonne foi et l’application éventuelle de la théorie de l’imprévision, les parties doivent à notre sens nécessairement négocier de manière raisonnable avant de saisir le juge en cas d’échec. Une procédure brutale du bailleur fondée sur la force obligatoire des conventions sans négociation préalable nous parait être au regard des premières jurisprudences rendues vouée à l’échec.

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Gautier LACHERIE – Avocat au Barreau de BETHUNE