Les mesures prises par le gouvernement dans le cadre de la lutte contre la propagation du virus Covid 19 ont conduit à une fermeture administrative de la majorité des commerces. La question est donc de savoir si durant cette période de fermeture administrative le loyer commercial est dû par le locataire.

Une suspension automatique des loyers a-t-elle été prévue ?

Malgré les premières annonces du Président de la République, aucune suspension de loyer automatique liée à une fermeture administrative n’a été mise en place.

L’ordonnance n°2020-315 du 25 mars 2020 a introduit un régime dérogatoire censé être protecteur pour les locataires au regard de la crise sanitaire liée au Covid-19.

Ce dispositif est cependant d’une portée très limitée.

Il ne concerne que les locataires remplissant les critères leur permettant de bénéficier du fonds de solidarité de l’Etat (effectif inférieur ou égal à dix salariés, chiffre d’affaire du dernier exercice inférieur à un million d’euros, bénéfice imposable inférieur à 60.000 euros, perte de chiffre d’affaire mensuel supérieure à 50% par rapport à l’exercice 2019).

Ce dispositif prévoit que les locataires  ne peuvent encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux, nonobstant toute stipulation contractuelle.

Ainsi, les loyers commerciaux demeurent exigibles. En revanche, le bailleur ne peut plus solliciter la résiliation du bail ou solliciter l’application d’une clause pénale pour les loyers commerciaux non payés à compter du 12 mars 2020.

Aucune suspension automatique des loyers commerciaux n’a donc été prévue dans le cadre des mesures prises pour lutter contre l’épidémie de COVID 19.  

Le locataire commercial doit-il pour autant régler ses loyers alors que son commerce est fermé ou que son activité est limitée ?    

Il appartient au locataire commercial de faire valoir les dispositions du droit commun des contrats pour tenter échapper au paiement du loyer commercial ou de solliciter sa réduction durant la période de fermeture ou d’activité très partielle. Plusieurs concepts et dispositions juridiques peuvent être utilisés :

  • L’article 1722 du Code Civil semble pouvoir être invoqué dans la mesure où le locataire se trouve dans l’impossibilité de jouir de l’immeuble donné à bail et d’en faire usage conformément à sa destination. Si cet article vise expressément le cas de destruction de l’immeuble donné à bail commercial, son application semble pouvoir  être étendue à toute entrave apportée à l’usage ou la jouissance de l’immeuble loué (Article 1722 du code civil) ;
  • Le mécanisme de l’imprévision pour les  baux commerciaux postérieurs aux 1er octobre 2016 et qui n’en écartent pas l’application. La loi prévoit désormais qu’un changement de circonstances imprévisibles lors de la signature du contrat permet de renégocier le contrat (Article 1195 du code civil) ;
  • La force majeure. Elle est définie par la loi comme un évènement qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et qui empêche l’exécution de son obligation par le débiteur (Article 1218 du code civil). Son application apparait cependant plus incertaine dans le cadre des loyers commerciaux dans la mesure où la Cour de Cassation a considéré que cette théorie ne pouvait s’appliquer au débiteur d’une somme d’argent (Cass, Com, 16 septembre 2014, n°13-20.306) ;        

Des solutions existent donc pour obtenir une annulation ou une diminution des loyers commerciaux  durant cette crise sanitaire.

Comme il n’existe aucune suspension automatique prévue par la loi, il appartient au preneur d’entamer des pourparlers avec son bailleur.  En cas d’échec, le tribunal judiciaire pourra être saisi.

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