Un ensemble immobilier est vendu en VEFA. L’installation d’eau chaude sanitaire présente une longueur anormale de tuyauterie. Il résulte de cet élément un temps anormalement long pour obtenir de l’eau chaude.
La conséquence réside dans le risque de développement de légionnelles.
Il a déjà été jugé que le développement de légionnelles dans le délai d’épreuve de dix ans constitue une impropriété à destination. Ce désordre entraine en conséquence la mobilisation de la garantie décennale et donc un assureur susceptible de prendre en charge les travaux de reprise notamment en cas de liquidation judiciaire du plombier.
LE RISQUE : DOMMAGE AUTONOME
En septembre 2023, la Cour de Cassation est allée plus loin par le considérant suivant (Cass, Civ. 3ème, 14 septembre 2023, n°22-13.858):
« Le risque sanitaire encouru par les occupants d’un ouvrage peut, par sa gravité, caractériser à lui seul l’impropriété de l’ouvrage à sa destination, même s’il ne s’est pas réalisé dans le délai d’épreuve »
La Cour de Cassation considère le risque sanitaire comme un dommage autonome rendant l’ouvrage impropre à sa destination peu importe l’appréciation des conséquences dans le temps.
Autrement dit, la gravité du risque suffit en soit à caractériser l’existence d’un désordre de nature décennale, quel que soit sa date de survenue.
Cet arrêt est analogue à ce qui avait été jugé concernant le risque d’incendie lié à la défaillance de panneaux photovoltaïques, la Cour de cassation ayant indiqué, dans un arrêt en date du 21 septembre 2022 (Cass, 3ème civ, 21 septembre 2022, n° 21-20.433) : « En lui-même, le risque avéré d’incendie de la couverture d’un bâtiment le rend impropre à sa destination ».
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Gautier LACHERIE
Avocat au Barreau de BETHUNE