Un état des lieux de sortie établi par le bailleur, non contradictoirement, sans recours à un commissaire de justice, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire.

Dans un arrêt en date du 16 novembre 2023, la Cour de Cassation prive le bailleur de son droit à indemnisation des dégradations locatives dans les conditions suivantes (Cass, Civ. 3ème, 16 novembre 2023, n°22-19422) :

« Selon l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle, il est établi par un huissier de justice, devenu commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

La Cour de cassation décide qu’un constat d’huissier de justice, même non contradictoirement dressé, vaut à titre de preuve dès lors qu’il est soumis à la libre discussion des parties (Cass, Civ 1ère , 12 avril 2005, pourvoi n° 02-15.507, Bull. 2005, I, n° 181).

Il s’en déduit qu’un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction est dû à sa carence, ne peut faire la preuve de dégradations imputables au locataire.

Le tribunal a constaté que le bailleur, qui avait connaissance du départ des lieux des locataires, ne démontrait pas avoir tenté d’établir amiablement l’état des lieux de sortie de manière contradictoire et n’avait pas fait appel à un huissier de justice

Il en résulte que l’état des lieux de sortie invoqué par le bailleur ne pouvait faire la preuve des dégradations qui y sont listées et qui seraient imputables aux locataires »

PAS D’ETAT DES LIEUX UNILATERAL SANS COMMISSAIRE DE JUSTICE

Cet arrêt permet de rappeler le modus operandi du bailleur confronté au départ des lieux de son locataire :

-Le principe réside dans un état des lieux réalisé contradictoirement par le bailleur et le locataire et sans commissaire de Justice à l’aide notamment d’un formulaire préétabli dans la mesure du possible identique au formulaire utilisé lors de l’état des lieux d’entrée ;

-Sans difficulté et sans opposition du locataire (absence ou refus de signer), le commissaire de justice qui serait mandaté par le bailleur ne peut dans ce cas faire supporter les frais d’huissier même à hauteur de moitié au locataire ;

-En cas de refus du locataire de se présenter à l’état des lieux de sortie, d’absence du locataire ou d’absence d’accord sur les modalités de rédaction de l’état des lieux de sortie et de refus de signature d’une des parties, le commissaire de justice doit être mandaté par le bailleur à frais partagés ;

-Le bailleur ne peut dans le cas précédent réaliser un état des lieux seul qui sera dénué de valeur probante et ne lui permettra pas de solliciter judiciairement la condamnation du locataire relativement à l’indemnisation des dégradations locatives;

Le texte applicable est l’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Pour toute précision, vous pouvez nous contacter.

Gautier LACHERIE

Avocat au Barreau de BETHUNE